Ceny bytů stále dosahují astronomických hodnot, a tak mnoho zájemců o bydlení ve vlastním hledá alternativní a cenově dostupnější cesty. Mezi ně patří i pořizování ateliérů, jejichž cena je až o desítky procent nižší ve srovnání s bytovými jednotkami. Na první pohled jsou od sebe zpravidla k nerozeznání, z právního hlediska jsou však rozdíly zásadní. Vyplatí se pořízení ateliéru za účelem bydlení? Jaké má výhody a nevýhody? A na co si při investici do ateliéru dát pozor? I na to se v následujících řádcích zaměříme.
Pořizovací cena ateliérového bytu je až o desítky procent nižší ve srovnání s bytovými jednotkami. Na první pohled jsou od sebe zpravidla k nerozeznání, z právního hlediska jsou však rozdíly zásadní.
Rozdíly mezi ateliérem a bytem
Hlavní rozdíl mezi bytem a ateliérem spočívá v účelu stavby potvrzeném kolaudací. Ateliéry jsou totiž zkolaudované jako nebytové prostory, a tak by dle aktuálního znění stavebního zákona neměly být užívané k bydlení (i když je praxe odlišná).
Vždy je namístě se ptát, z jakého důvodu nebyl konkrétní prostor zkolaudovaný jako byt. Nejčastějším důvodem je nesplnění některého ze základních parametrů bytových prostorů, mezi které patří například minimální velikost obytné místnosti 8 m2 nebo světlá výška 2,6 m. Častým důvodem ke kolaudaci prostoru jako ateliéru je také nesplnění požadavků na hlučnost nebo prosvětlení.
Ateliérové bydlení je však často upravené a přizpůsobené do podoby, která zajistí adekvátní podmínky pro kvalitní život, a pro řadu lidí jde o zajímavý trend v bydlení. Na první pohled zpravidla nepoznáte rozdíl mezi malým bytem a důmyslně zařízeným ateliérem.
Ateliéry bývají levnější až o desítky procent
Skutečnost, že ateliéry nejsou dle stavebního zákona vhodné a určené pro bydlení, jejich cenu podstatně snižuje. Cena ateliérů je zpravidla nižší o 10 až 15 % ve srovnání s bytovými jednotkami podobných parametrů. Právě díky nízkým pořizovacím cenám je ateliérové bydlení i přes mnoho nevýhod poměrně žádané. Pokud však pořízení ateliéru zvažujete a později byste ho chtěli prodat, počítejte s horší prodejností. Najít zájemce o koupi nebytového prostoru je zkrátka vždy o poznání náročnější.
Trvalé bydliště si na adresu ateliéru nezměníte
Jednou z velkých nevýhod ateliérového bydlení je nemožnost přihlášení trvalé adresy. Ze zákona totiž není možné mít trvalé bydliště v nebytovém prostoru, což se týká i ateliérů. Majitelé ateliérů tak musí hledat alternativní cestu, ať už v podobě nahlášení trvalého bydliště na adresu městského úřadu, nebo na adresu jiné nemovitosti (zpravidla rodičů).
Při nákupu ateliéru počítejte s vyšší sazbou DPH
Cenu ateliérového bydlení v nové výstavbě poněkud prodražuje i výše sazby DPH. Zatímco při pořízení bytu o ploše do 120 m2 by prodejce započítal sníženou 15% daň, u malého ateliéru musí počítat s daní 21 %. Protože jde o nebytový prostor, nevztahují se na něj podmínky zvýhodněné sazby tzv. sociálního bydlení. Pokud by byly sazby totožné, rozdíl v kupní ceně bytů a ateliérů by byl ještě výraznější.
Některé banky mají se schválením hypotéky problém
Při pořízení ateliéru za účelem bydlení můžete narazit i u bankovních institucí, které oslovíte se zájmem o financování formou hypotečního úvěru. Některé banky vychází žadatelům vstříc, jiné se na ateliéry dívají skrz prsty. S hledáním vhodného úvěrového produktu tak budete mít víc práce, počítat musíte i s nižší odhadní cenou a pravděpodobně i vyšší úrokovou sazbou. Problém s financováním vyřešíte například americkou hypotékou, u které nemusíte dokládat účel využití finančních prostředků.
I ateliéry můžete pronajmout za účelem bydlení
Pořízení ateliéru je oblíbené i u osob, které chtějí prostor k bydlení využívat za účelem pronájmu. Ceny nájmů v ateliérech jsou totiž prakticky totožné jako u prostorů zkolaudovaných jako byty. Vzhledem k nižší počáteční investici bude výnosnost vyšší.
Paradoxem je, že ateliéry lze z pohledu nového občanského zákoníku (NOZ) pronajímat k bydlení naprosto legálně. Výklad NOZ a stavebního zákona, který využití ateliéru za účelem bydlení naopak neumožňuje, jde proti sobě. I vzhledem k tomuto rozporu se bydlení v ateliérech jako nebytových prostorách obvykle nesankcionuje a je běžnou praxí.
NOZ č. 89/2012 Sb., § 2236: Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
Mnoho pražských ateliérů lze rekolaudovat na byty
Developeři přistupují k realizaci ateliérů z důvodu, že chtějí maximálně využít kapacitu celého domu. V místech, u kterých není možné splnit všechny požadavky pro kolaudaci bytového prostoru, navrhují právě zmiňované ateliéry. Mezi hodnotící parametry patří i proslunění. Podle předpisu musí 1. března dopadat sluneční paprsky alespoň na třetinu podlahové plochy bytu, a to alespoň po dobu 90 minut.
V roce 2018 byl z pražských stavebních předpisů tento požadavek odstraněn. Pražské ateliéry, které byly jako nebytové prostory zkolaudované před odstraněním zmíněného požadavku, lze rekolaudovat na byty. Mnozí majitelé starších ateliérů v Praze tak mají možnost jednoduchým administrativním úkonem zvýšit hodnotu nemovitosti o desítky procent.
Nedostatek přirozeného světla je jedním z nejčastějších neduhů ateliérového bydlení. Chcete-li vpustit do prostoru k bydlení co nejvíce slunečních paprsků, pořiďte si kvalitní okna s nadprůměrnou propustností světla. Všechna okna od Internormu dodáváme s prémiovým zasklením Eclaz, díky kterému do vnitřního prostoru pronikne až o 10 % více denního světla. O vysoký komfort tak nepřijdete ani v případě, že budete bydlet v méně prosluněném vhodně upraveném ateliéru.
Zdroj fotografií: Internorm